半島全媒體記者 江海峰

1月5日,人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布通知,決定建立首套住房貸款利率動態(tài)調(diào)整機(jī)制:新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市,可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限(詳見本報(bào)1月6日A02版)。記者發(fā)現(xiàn),在國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)在列的70個(gè)大中城市中,僅有38個(gè)城市符合上述條件,首套房貸利率有望低于4%。遺憾的是,青島目前并不在列。

政策:

首套房貸利率有望低于4%

此次發(fā)布的文件中,有兩點(diǎn)需要注意:一是自2022年第四季度起,各個(gè)城市需每個(gè)季度,針對當(dāng)?shù)胤績r(jià)變化進(jìn)行動態(tài)評估,這意味著,一旦一座城市如果出現(xiàn)環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月上漲的情況,則要適時(shí)退出這個(gè)機(jī)制,利率就得重新上調(diào)不低于LPR的20個(gè)基點(diǎn)。二是針對新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市,可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。這意味著,這份文件只針對首套房,二套房不在范圍內(nèi)。這個(gè)首套房,包括新房和二手房的首套房。

按一般政策規(guī)定,目前首套個(gè)人住房貸款利率下限為不低于LPR 20個(gè)基點(diǎn)。由于目前5年期以上LPR為4.30%,也就是說大部分城市利率最低執(zhí)行4.1%,這已是底線。上述文件的出臺,意味著,符合條件的城市在特定時(shí)間內(nèi)的首套房利率有望破“4”,進(jìn)入“3時(shí)代”,即低于4%。

意義:

預(yù)示今年信貸政策會持續(xù)寬松

事實(shí)上,早在2022年9月,《中國人民銀行、中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》就出臺了,確立了房貸差別化的機(jī)制,但當(dāng)時(shí)的機(jī)制是階段性的:強(qiáng)調(diào)2022年6～8月房價(jià)連續(xù)下跌的城市,可以因城施策,自主決定首套房貸款利率下限,甚至可以直接取消下限。

在不少業(yè)內(nèi)人士看來,1月5日新文件出臺,實(shí)際上是對2022年9月政策的一種修正和延續(xù),充分體現(xiàn)了2023年樓市政策導(dǎo)向。上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示:“這次的政策充分體現(xiàn)了一個(gè)重要的思路,即2023年信貸政策會繼續(xù)寬松,充分體現(xiàn)了對合理住房需求的保護(hù)和重視。尤其是強(qiáng)調(diào)了首套房,這意味著商業(yè)銀行和房企項(xiàng)目營銷需要主動研究政策,積極對首套購房者宣傳政策,更好釋放政策效應(yīng)�！�

城市:

38城在列,青島本季度無緣

此次政策繼續(xù)提及房價(jià)疲軟城市的標(biāo)準(zhǔn),即新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局全國70城房價(jià)指數(shù)數(shù)據(jù),最近3個(gè)月房價(jià)持續(xù)下降的城市名單共有38個(gè)。其中二線城市13個(gè),分別為大連、福州、哈爾濱、蘭州、南寧、廈門、沈陽、石家莊、太原、天津、武漢、長春、鄭州；三四線城市為25個(gè),分別為蚌埠、北海、常德、丹東、桂林、惠州、吉林、濟(jì)寧、金華、錦州、九江、洛陽、牡丹江、平頂山、秦皇島、韶關(guān)、唐山、溫州、無錫、襄陽、徐州、揚(yáng)州、宜昌、岳陽、湛江。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),青島2022年9～11月的新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)均為環(huán)比下跌、同比上漲,所以并不符合此文件的要求,因此青島該季度并不在降首套房房貸利率之列。青島房產(chǎn)網(wǎng)紅天團(tuán)特邀專家張斌表示,青島2022年新建商品房的銷售,總體呈現(xiàn)出比較穩(wěn)定的局面,但同比均有小幅上漲,尤其是2022年下半年,反彈的態(tài)勢明顯�！斑@主要是因?yàn)橹鞒菂^(qū)釋放的項(xiàng)目增多,包括浮山后、東李、老四方、嶗山等地,這些區(qū)域的房價(jià)高,拉高了成交均價(jià)�！睆埍笳f。

張斌認(rèn)為,目前“房住不炒”仍是樓市的主基調(diào),所以政策的發(fā)布,主要針對首套房,而且針對的是房價(jià)疲軟的城市,這意味著覆蓋面并不廣。整體上會給市場更樂觀的預(yù)期,但也會使得一部分準(zhǔn)備買房的人群將計(jì)劃延期,期待更多的利好政策�！澳壳鞍�括青島在內(nèi)的不少城市,出現(xiàn)了各個(gè)區(qū)市之間的樓市分化,主城區(qū)十分堅(jiān)挺,但近郊樓市則很疲軟。所以不排除后期會出政策,由各地政府自主實(shí)行‘一區(qū)一策',減少區(qū)域間的樓市分化。”張斌說。