撰文|張銀銀

歲末年初，一則關(guān)于房地產(chǎn)貸款管理的通知就被刷屏，以至于2021開年，地產(chǎn)和銀行股票逆勢下跌。

12月31日，央行聯(lián)合銀保監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（簡稱《通知》）。其規(guī)定，從2021年1月1日起，根據(jù)銀行業(yè)金融機構(gòu)資產(chǎn)規(guī)模及機構(gòu)類型，分檔對房地產(chǎn)貸款集中度進行管理。

歷史經(jīng)驗表明，貸款集中度風險一直是導致銀行危機的重要原因之一，主要表現(xiàn)為業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)過度集中于某一行業(yè)、某一地域或某一客戶等。

為此，國際組織和各國政府都將管理貸款集中度作為提高金融體系穩(wěn)健性的重要做法。例如，巴塞爾委員會在新資本協(xié)議對信用風險集中度提出要求，要求第一支柱框架下在評級過程中應(yīng)充分考慮這一風險，采用漸近單因素模型。

IMF也使用住房房地產(chǎn)貸款占總貸款比重、商業(yè)房地產(chǎn)貸款占總貸款比重這兩個常用的貸款集中度管理指標來判斷房地產(chǎn)市場是否穩(wěn)健。

房地產(chǎn)貸款集中度管理制度是指，在我國境內(nèi)設(shè)立的中資法人銀行業(yè)金融機構(gòu)，其房地產(chǎn)貸款余額占比及個人住房貸款余額占比應(yīng)滿足人民銀行、銀保監(jiān)會確定的管理要求，即不得高于人民銀行、銀保監(jiān)會確定的相應(yīng)上限。

具體來看，銀行業(yè)機構(gòu)分為中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機構(gòu)、縣域農(nóng)合機構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行五檔，房地產(chǎn)貸款占比上限分別為40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，個人住房貸款占比上限則分別為32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

此次新規(guī)對銀行、購房者、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會有什么影響、目前各家銀行執(zhí)行情況又如何？

從各個銀行的實際貸款情況來看，目前，大部分銀行業(yè)金融機構(gòu)符合管理要求。證券日報統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，按照2020年中報披露的數(shù)據(jù)來看，目前超出上限的銀行數(shù)量并不多，只有部分銀行相關(guān)指標超出監(jiān)管的劃定范圍，其余大部分都沒有觸及上限。針對超出上限的銀行機構(gòu)，監(jiān)管部門也設(shè)置了一定的過渡期，給不達標機構(gòu)充分的整改時間，維護市場平穩(wěn)過渡。

數(shù)據(jù)顯示，截至2020年9月末，全國主要金融機構(gòu)（含外資）房地產(chǎn)貸款余額48.8萬億元，同比增長12.8%，房地產(chǎn)貸款占各項貸款余額的28.8%。其中，個人住房貸款余額33.7萬億元，占各項貸款余額的19.8%。隨著個人住房貸款的快速增長，居民部門杠桿率也呈現(xiàn)快速上升勢頭。

目前的情況是，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整已經(jīng)從資金需求側(cè)到資金供給側(cè)，房地產(chǎn)業(yè)的金融監(jiān)管進一步升級。在2021年，房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⒔?jīng)歷比以往更多的考驗，更多房企將主動“降負”，全年融資規(guī)模料保持低位運行。

2020年9-12月，樣本房企國內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模合計1941.97億元，同比增長86.76%，但“三道紅線”試點的12家房企發(fā)債規(guī)模260.11億元，同比僅增長7.62%，發(fā)債額度占房企發(fā)債的13.39%，占比同比下降9.85個百分點。海外債方面，在疫情、匯率、政策等外部環(huán)境影響下，2020年9-12月，樣本房企海外債發(fā)行規(guī)模同比降幅為25.81%，但試點房企發(fā)行海外債同比減少40.74%，降幅更大。

這幾個月，從易行長到其他經(jīng)濟、金融研究者都談到貨幣政策正常化的問題，杠桿游戲也支持正常化，但我們都知道國情，以及外部形勢，為了經(jīng)濟恢復，2021年最多是克制，但不會收多少。

房價到底漲還是跌？

我直接說判斷吧，總體漲，幅度不高。局部會有跌，少量城市小開掛。雖然長達一年的預測，往往不好說。

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