本文摘要：[概要] 住房关系到广大人民群众的切身利益,关系到国民经济的发展和社会的平稳本文首先从房屋价格低,供需结构相左 理,空置面积大大减少,住房质量无以确保等几个方面分析了我国新建商品房不存在的主要问题,在此基础上,更进一步从 房地产三级市场土地市场开发商以及投资者等视角分析了这些问题产生的原因,并对我国新建商品房市场身体健康放 展览展开了未来发展 [关键词] 新建商品住房;住房价格;住房结构;住房质量 一当前我国新建商品房不存在的问题 (一)价格低,供需结构不合理,空置面积大大

[概要] 住房关系到广大人民群众的切身利益,关系到国民经济的发展和社会的平稳本文首先从房屋价格低,供需结构相左 理,空置面积大大减少,住房质量无以确保等几个方面分析了我国新建商品房不存在的主要问题,在此基础上,更进一步从 房地产三级市场土地市场开发商以及投资者等视角分析了这些问题产生的原因,并对我国新建商品房市场身体健康放 展览展开了未来发展　　[关键词] 新建商品住房;住房价格;住房结构;住房质量 　　 　　一当前我国新建商品房不存在的问题 　　 　　(一)价格低,供需结构不合理,空置面积大大减少2005年随着中央平稳住房价格各项调控措施的实施,部分地区房地产投资快速增长过慢的势头获得掌控,房价涨幅放缓宏观调控措施初见成效,但房价过低仍是一个亟待解决的问题首先讲房价收益比,世界银行指出:房价收益比在3-6倍之间较为必要据《中国行业景气分析报告》表明:日本东京居民的收益与房价之比约为1∶4.8,而我国城镇居民人均农村居民收益与仅按人均22平方米的住房面积(人均22平方米的标准是“十五”规划确认的,而据去年年底建设部在南京开会的工作会议上的数据表明,2005年我国城镇人均住宅建筑面积早已超过26平方米)所须要开支构成相当严重背离,远高于国际上3-6倍的水平这只是平均水平,没考虑到区位对房价的影响北京师范大学金融研究中心公布的《中国房地产金融安全性评估报告》称之为,我国东部地区商品房均价已超过4000元左右根据我国2005年城市户均收益在1.5万元-1.7万元计算出来,如果出售一套70平方米的新房,有可能房价收益比在13倍,4000元左右的商品房价格意味著在城市居民当中,最少70%没出售新的商品房的能力 　　其次,供需的结构性对立仍然引人注目,我国大部分地区的房屋研发中,高档房屋比重过低,低价位经济适用房的开发量严重不足如上海市中低价位房走俏,沈阳中低价位并且面积高的商品房最畅销;而高档大户型住宅积压更为相当严重高档商品房用地挤占经济适用房用地的现象四处可见,据《2005年房地产蓝皮书》透漏:2004年,从商品住宅的投资类型结构看,经济适用房投资比重之后上升,从2003年的6.13%上升至4.61%,为1998年以来低于2005年末,40个重点城市总计可售商品住房面积中,有23个城市套型在120平方米以上的住房占到50%以上;有16个城市80平方米以下的住房将近总面积的10%而国家统计局房地产投资快报数据称之为:2005年经济适用房已完成投资同比上升6.8%,占到房地产开发投资的比重仅有为3.59%,比2004年又上升1.01个百分点2006年普通居民家庭必须的中小户型中低价位住房供应依然严重不足调整供给结构的力度仍须要增大 　　第三,商品房空置面积大大减少国家统计局公布的报告表明,2005年1至10月,全国商品房完工面积超过1.3464亿平方米,比去年同期提升8.8%10月末,全国商品房空置面积超过1.12亿平方米目前,全国商品房空置率已超过26%,大大多达国际普遍认为10%的警戒线《2006年房地产蓝皮书》称之为,2005年,全国商品房销售面积5.58亿平方米12月末,全国商品房空置面积1.43亿平方米,同比快速增长15.7% 　　(二)商品房质量无以确保一方面,住房价格居高不下,另一方面,居民所购房屋质量却无法确保近年来消费者滋扰的热点中,商品房交易纠纷往往“榜上有名”在商品房建筑施工工程中,不法商家建筑商为了节省成本,使用不符合规定的建筑材料,或者由没建筑施工项目资质的施工队伍展开建筑,这些都必要造成部分商品房质量粗劣,最后造成居民所购房屋质量约将近预期的质量水平,比如:墙面经常出现裂缝,雨天渗水相当严重;楼板裂开,地板门窗变形等;特别是在是期房,面积大跌,开

发商私自更改规划,设施设施无法还清……例如:根据浙江省消费者协会的统计数据,2005年浙江省关于房产的滋扰案例有780事例,其中房屋质量问题最多,为386事例;而杭州市消费者协会的数据表明,2005年共计法院房屋滋扰155件,其中房屋质量问题推迟交付给交付给结果与商品房合约相符周边环境发生变化等都是滋扰的热点所以,如何确保商品房质量,是一个亟待解决的问题 　　 　　二新建商品房不存在问题的主要原因 　　 　　(一)房价过低浅析 　　1.住房三级市场发展不均衡,交易制度不完善,土地供应制度不完备全国二手房市场发展很不均衡,例如:上海和南京二手房交易在房地产交易中占到相当大的比重,其中南京二手房交易量早已多达50%,沦为市场主体但总体显然二手房市场发展依然较为迟缓,大多数城市的二手房交易量在10-30%之间,二手房的供给相比之下高于市场需求,与一二级房地产市场的发展不互为协商,没产生房地产一二三级市场对话互利的效果概括其原因:一是部分城市现行政策的制约,如对已购公房上市出售,虽然做到了近10年的希望,但除了上海,其他城市都收效并不大公房上市,按照有关规定,不应实施申请人审核制度,实际操作中却出了一道人为的障碍,相当多的已购公房没房产证和土地证,无法转入流通市场;二是目前我国有资质专门从事二手房交易的房地产中介服务机构大多规模小,信誉不低,从业人员素质较低,许多予以房地产专业知识培训,中介服务过程中操作者不规范,甚至误导坑害住户,使房地产中介服务的市场接纳程度很低,无法适应环境房地产市场较慢发展和老百姓对房地产信息的市场需求;三是二手房的交易税费过低,制约了二手房市场的发展这些问题使得我国相当多的城市二手房交易市场缺乏活力 　　土地供应制度不完备一些地方政府以增进经济发展名为,低价供地;一些企业以减少土地储备名为,大量圈占土地,个别企业甚至一次圈地上万亩2005年是积极开展土地市场治理整顿的第三年,但2005年并未批先辟闲置耕地的面积仍有30.8万亩,与2004年非常① 　　2.开发商缺少社会责任感,执着低利润,黑市土地2006年1月18日,首届房地产慈善论坛上,由中华慈善总会调查编写的《中国房地产企业社会责任发展现状调查报告》表明,开发商对“企业社会责任”的认知度偏高,只有50%左右的开发商听闻过“企业社会责任”这一概念,整体仍正处于企业社会责任初期阶段具体表现:房地产开发企业为了执着低利润,热衷高档商品房研发,使得高档商品房供过于求,价格虚高而同时,市场上低价位房屋供不应求,甚至经常出现了经济适用房销售违规操作和市场抹黑现象从市场的发展看,供给结构相当严重地背离市场需求结构,在供应总量严重不足的情况下,就不会造成价格过低,空置率大大减少 　　另外,房屋价格包含不半透明目前,房地产开发项目收费缺少统一管理,定价没统一标准,适当的销售管理监控工作也并未跟上当前房屋研发不存在的十几项收费,出自于有所不同部门,不存在一些不合理因素执着低利润的开发商,把这些收费都新增到房价中 　　再有,开发商惜售住宅和黑市土地,提升消费者的心理预期目前我国房地产市场是一个低信息不平面和较低透明度的独占竞争市场,少数开发商充分利用自己市场竞争中的优势地位,黑市土地黑市房源等,其中黑市土地的现象十分相当严重大型房地产企业具有实力雄厚的实力,获得土地的能力十分强劲,来自峰会的组织的数据表明,2005年,全国房地产百强企业共计储备土地面积4.02亿平方米,而北京去年的住宅供地面积将近1000万平方米;其中土地储备面积在100-500万平方米之间的企业有43家,所占到比重仅次于;土地储备面积多达1000万平方米的企业有9家,与去年比起快速增长近1倍另外,2005年全国已购买土地中,未完成研发的有将近1
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