Post By：2018/6/8 11:50:48
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當前部分城市的房地產(chǎn)調控思路亟待調整 張明，中國社會科學院世界經(jīng)濟與政治研究所研究員、平安證券首席經(jīng)濟學家，研究領域為國際金融與中國宏觀經(jīng)濟。 本文認為，要真正抑制房價上漲，必須同時抑制需求與增加供給，而要讓地方政府能夠真心實意增加供給，或者改革分稅制，或者給地方政府增加新的收入來源。 證券時報 即使學過最簡單經(jīng)濟學的人，也知道價格由供給與需求共同決定。通常情況下，要降低特定商品的價格，需要一方面抑制需求，另一方面增加供給。具體到房地產(chǎn)，如果我們想抑制一個城市的房價上漲甚至壓低這個城市的房價，就需要一方面抑制購房者的需求，另一方面增加房屋的供給。 從1998年左右住房商品化啟動迄今，中國重點城市房地產(chǎn)已經(jīng)經(jīng)歷了多輪調控，但房價截至目前基本上是越調越漲，導致迄今為止中國房地產(chǎn)市場其實沒有經(jīng)歷過一個完整的市場化周期的洗禮（當然，少數(shù)城市除外，例如溫州、鄂爾多斯(10.270, 0.00, 0.00%)）。而房價越調越漲的重要原因之一，就是作為調控主體的地方政府，一直在逆經(jīng)濟規(guī)律行事。 如前所述，要抑制房價上漲，需求與供給要兩手抓，需求應該抑制，供給應該增加。但迄今為止，在多輪調控期間，地方政府的思路均是：一方面嚴格抑制購房者需求（主要是通過限購與限貸的方式），另一方面卻以更嚴格的手段抑制商品房供給（主要是通過限制開發(fā)商融資、限制開發(fā)商拿地、更嚴格的層層審批等）。 由此造成兩方面的問題：其一，短期內部分投資投機需求的確被抑制住了，但剛性購房需求依然存在，在限購的背景下壓力不斷累積，等待釋放的機會；其二，由于供給被收緊，即使在調控的過程中，當?shù)氐姆康禺a(chǎn)存量依然在不斷下降，而增量遲遲沒有到來。最終造成的結果則是，一旦政府由于某種原因放松調控（這通常是由于經(jīng)濟增速下滑或地方財政收入下滑），剛需很快回到市場，但供給卻持續(xù)保持在低位，結局自然是房價新一輪暴漲。 由于廣大購房者反復目睹了以下事實，也即地方政府聲稱是壓低房價的調控措施最終導致房價不斷上升。這也意味著，但凡相信政府政策宣示的購房者（也即停止或推遲購房的人）最終不斷錯過在較低水平上的購房機會，而與政府反其道而行之的購房者（也即想辦法繞開購房限制——例如假離婚）迄今為止賺得盆滿缽溢。這就強化了購房者關于房價“只漲不跌”的預期，使得壓低房價的努力變得越來越困難。換言之，除非房價發(fā)生斷崖式下跌，否則如果房價溫和下降，都會被潛在購房者視為“逢低買入”的機會。 那么，一個很重要的問題是，為什么地方政府一直在使用違背基本經(jīng)濟規(guī)律的房地產(chǎn)調控政策呢？原因在于，房地產(chǎn)行業(yè)的興衰對于地方政府而言至關重要，地方政府從內心深處來講，是不愿意看到房價持續(xù)下跌導致房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)蕭條的。首先，在當前中國的分稅制下，地方政府持續(xù)處于財權小于事權的局面，迫切需要通過預算外收入來平衡財政收支，并為自己帶來自由度更大的潛在資金，而通過向房地產(chǎn)開發(fā)商出售土地的土地出讓金收入，則幾乎是所有地方政府最重要的預算外收入來源；其次，地方政府對土地的需求價格彈性很低的事實心知肚明。對于需求彈性很低的商品而言，要最大化商品銷售額，理性的做法是降低商品的供給，由此帶來的單位價格上升的收益將會超過銷售數(shù)量下降而造成的損失。因此，地方政府都有很強的壓低土地供給來最大化土地出讓收入的傾向；再次，房地產(chǎn)投資增速、房地產(chǎn)業(yè)貢獻的各種財稅收入、房地產(chǎn)行業(yè)解決的就業(yè)，甚至開放商主動或被動承擔的市政基礎設施建設，對于地方政府而言都非常重要；第四，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)與商業(yè)銀行業(yè)密切綁定到一起。很多地方商業(yè)銀行超過一半以上的貸款都與房地產(chǎn)存在各種形式的聯(lián)系。一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)深度調控，商業(yè)銀行體系就可能面臨重大負面沖擊，這一點也是政府不愿意看見的。 正是由于房地產(chǎn)行業(yè)對地方政府而言至關重要，因此，迄今為止，各地房地產(chǎn)調控思路的真實目的，并不是真正壓低城市的房地產(chǎn)價格，而是讓房地產(chǎn)價格的上漲速度變得慢一點。然而，由于地方政府采取了同時抑制需求與供給的策略，最終非但沒有長期壓制房地產(chǎn)價格的上漲，卻反過來對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生了火上澆油的作用。 最近兩年以來，在“房子是用來住的、不是用來炒的”的調控精神下，中央政府對地方政府的房地產(chǎn)調控要求更加嚴格，控制房價上升甚至成為各地政府官員的硬性政績考核指標。按理說，這應該會改變地方政府的行為吧？ 的確，地方政府的行為近兩年來的確發(fā)生了重要變化，但對于部分城市而言，房地產(chǎn)市場非但沒有降溫，反而越來越火爆。原因何在呢？ 問題的核心在于，當前中央政府對地方政府房地產(chǎn)調控業(yè)績的核心考核指標，是各城市新房房價的同比或環(huán)比不應繼續(xù)上升�？雌饋磉@個指標是相當合理的，但問題在于，只限新房房價而不限二手房房價，導致新房與二手房房價之間的差距顯著拉大，這就給市場提供了新的套利空間。 一方面，由于地方政府嚴格限制新房單價，以及當前開發(fā)商在各種融資方面都面臨壓力，導致開發(fā)商沒有很強的動力去開發(fā)新盤，對于很多城市而言，新房的供給量很小。另一方面，由于新房單價顯著低于二手房，購房者心知肚明，只要能夠買到新房并轉而到市場上銷售，是只賺不賠的買賣，這就導致對新房的需求量猛增。 由于新房的供給量遠低于需求量，很多地方政府就順理成章地采取了“搖號買房”的政策，這進一步刺激了市場上的購房需求，以至于多個城市出現(xiàn)了數(shù)萬人排隊搖號購買幾百套商品房的新聞。而這樣的新聞被報道出來的結果，吸引了更多的人加入新房市場。 由于在新一輪房地產(chǎn)調控背景下，外地人很難在一些核心城市獲得購房資格，而本地人購房也面臨一個家庭限購兩套或三套的調控政策限制，按理說，這樣的“搖號買房”現(xiàn)象是很難持續(xù)的。萬萬沒想到的是，今年年初以來，很多城市加入了“搶奪人才”的行列。很多城市放松了對外地人的落戶限制。對于某些城市來講，只要是大學本科畢業(yè)生（不管是不是應屆畢業(yè)生）就可以立即落戶。而一旦新增人口落戶，就立馬具有了購房資格。需要指出的是，筆者并不是說這些地方政府放開人口落戶就是為了激活房地產(chǎn)市場，然而事實上是，調控新房房價新規(guī)引發(fā)的套利游戲，的確被當前各大城市的人才搶奪戰(zhàn)進一步放大。 當前地方政府的這種房地產(chǎn)調控思路究竟會產(chǎn)生何種后果呢？ 首先，這違背了“房住不炒”的中央政府宏觀調控初衷，導致當前購買新房的行為受到投資性炒作的主導。眾所周知，由于想買房的人太多，目前開發(fā)商出售房屋的主要條件之一，就是全款支付。事實上，能夠拿得出全款的，通常不是自住需求的購房者（例如應屆畢業(yè)生或潛在的改善住房者）。例如，據(jù)媒體報道，很多城市當前能夠搖到號的購房者，都不是個人而是公司。試問，公司批量買房，這是用于自住嗎？ 其次，這可能會導致新的腐敗行為。不難看出，當前的調控已經(jīng)形成了新房與二手房的價格雙軌制，而雙軌制是最容易滋生尋租行為的。只要能夠拿到低價的商品并到高價的市場上出售，這是穩(wěn)賺不賠的買賣。這自然會吸引具有尋租能力的官員或其他主體的參與。例如，日前媒體報道，某城市一個樓盤搖號的結果，是某部門官員的占比異乎尋常得高，商品房幾乎變成了這個單位的內部分房。這背后的問題與風險，值得我們深思。 再次，這會顯著推高部分一二線城市的房價水平，最終使得這個城市的房價水平遠超過當?shù)厥杖胨剑罱K導致城市競爭力的下降。例如，成都是本輪調控下新房市場最火爆的城市之一，而成都最近兩年整體房價的上升幅度非常驚人。由于筆者是四川人，筆者在成都工作的很多同學與朋友都表示，當前核心城區(qū)的房價已經(jīng)遠遠超過了普通人的支付能力，特別是對新畢業(yè)的年輕人而言，過去在成都貸款買房的夢想是不難實現(xiàn)的，而現(xiàn)在卻變得越來越遙不可及。換言之，“搶奪人才大戰(zhàn)”的后果是這個城市越來越不適合年輕人打拼，這樣的政策是否有些南轅北轍呢？ 最后，這會導致居民部門杠桿率進一步上升，以及中國居民部門的財富過度集中在房地產(chǎn)，而一旦未來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)深幅下跌，這不僅可能給商業(yè)銀行體系造成系統(tǒng)性風險，也會造成部分居民的違約以及大量居民的重大財富損失。從宏觀角度來講，自2015年以來的這一波房地產(chǎn)牛市，本質上與地方政府試圖通過誘導居民部門加杠桿，來幫助國有企業(yè)與地方政府去杠桿的調控思路密切相關。然而這種做法是非常危險的。中國經(jīng)濟長期持續(xù)的高速增長，與中國居民的勤勞工作與高儲蓄率密切相關。房地產(chǎn)市場的過度火爆，一方面降低了中國居民通過勤勞工作去支付的激勵（工作的回報遠低于炒房的報酬），另一方面也通過誘導居民部門加杠桿而降低了居民部門的凈儲蓄。一個經(jīng)濟體的增長過度依賴于房地產(chǎn)，本身就是脆弱性的一種表現(xiàn)。網(wǎng)絡上常常把中國屢敗屢戰(zhàn)的投資者戲稱為“韭菜”，而居民的財富損失則被戲稱為“被割了韭菜”。過去的“韭菜”主要集中在中國股市，而其實股市是中國最市場化的金融市場，投資者普遍接受了“愿賭服輸”的邏輯。筆者深深擔憂的是，沒有只漲不跌的樓市，而一旦中國樓市面臨顯著下跌的格局，是否會有無數(shù)家庭通過辛勤工作積累的財富“被割了韭菜”，而這是否會影響中國經(jīng)濟的可持續(xù)增長呢？ 因此，當前部分城市的房地產(chǎn)調控思路亟待調整。正如筆者反復指出的，要真正控制房價上漲，必須要同時抑制需求與增加供給，而目前增加有效供給是主要矛盾。但是，要地方政府能夠真心實意地增加供給，就必須或者改革分稅制（讓地方政府的財權與事權更加匹配），或者給地方政府增加新的收入來源。只要地方政府的激勵機制沒有變化，他們就始終存在在房地產(chǎn)行業(yè)“做市”的動機。
