18號(hào)晚間看到青島地區(qū)限購(gòu)限售政策出臺(tái)，開(kāi)始關(guān)注即墨老家房地產(chǎn)情況，15年前離開(kāi)即墨到北京發(fā)展，一直在金融領(lǐng)域工作，戶口也落地在北京，房子車子自然都配齊也充裕，因?yàn)閺氖陆鹑跇I(yè)務(wù)所以對(duì)于房地產(chǎn)也有比較多方面的接觸，寫(xiě)一下自己的一些觀點(diǎn)，后面網(wǎng)友可以跟帖，我會(huì)利用空閑時(shí)間一一答復(fù)、交流。

1.對(duì)標(biāo)杭州
從總體來(lái)看即墨的房地產(chǎn)向青島看齊，青島本來(lái)應(yīng)平行于濟(jì)南甚至略高于濟(jì)南，但往往木秀于林，風(fēng)必摧之，看似利好的6月峰會(huì)反而引來(lái)重大調(diào)控，當(dāng)然6月峰會(huì)主要還是市民在自我激勵(lì)，看齊了杭州，我要說(shuō)的是青島根本沒(méi)法跟杭州比，山東的GDP高于浙江，但大而不強(qiáng)，就連比山東gdp還高的江蘇見(jiàn)了浙江都要畏懼三分，從企業(yè)質(zhì)量、國(guó)際化、資本能力等各個(gè)方面青島都沒(méi)有可比性，杭州是對(duì)標(biāo)深圳和上海的，青島只能對(duì)標(biāo)成都、武漢這些省會(huì)城市，所有說(shuō)杭州峰會(huì)后杭州房產(chǎn)強(qiáng)力增長(zhǎng)所以青島一定強(qiáng)力增長(zhǎng)這個(gè)論斷是有很大缺陷的，浙江這個(gè)省份藏富于民，有很高的自我供血能力，并且阿里巴巴等優(yōu)質(zhì)企業(yè)讓浙江先賺了一大筆，而青島工資低、科技能力低、外來(lái)人口少（來(lái)旅游、炒房、度假的不算）或者外來(lái)人口整體質(zhì)量（大學(xué)生）遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于杭州。

2.時(shí)間坐標(biāo)
國(guó)內(nèi)自從4萬(wàn)億后就像打了雞血，房地產(chǎn)猛長(zhǎng)，這個(gè)時(shí)間已經(jīng)過(guò)去了，領(lǐng)導(dǎo)人不但更替而且獲得連任， 政策的一致性得以延續(xù)，同時(shí)還有一點(diǎn)這屆政府是絕對(duì)的單核而不是此前的雙核或者多核，集中的優(yōu)勢(shì)就是政令統(tǒng)一，不會(huì)再出現(xiàn)政令不出中南海，總理不如總經(jīng)理的事情了。反腐期間長(zhǎng)提的一句“某些領(lǐng)導(dǎo)在18大后還不收手.... ”，現(xiàn)在可能就是“在19大后還不執(zhí)行房住不抄的政策....” ，大大說(shuō)房住不吵也不是在一個(gè)場(chǎng)合一次演講中的，而是反復(fù)開(kāi)會(huì)反復(fù)強(qiáng)調(diào)，我想這次青島在峰會(huì)前夕出臺(tái)這么大的限購(gòu)限售措施從根源上講是要向中央表達(dá)擁護(hù)的決心，這是好事，如果換上你當(dāng)青島市委領(lǐng)導(dǎo)相信也會(huì)的，并且從現(xiàn)在的大小媒體都沒(méi)有披露青島峰會(huì)期間會(huì)出臺(tái)像海南、雄安級(jí)別的重大利好，而海南博鰲會(huì)議前就透露海南規(guī)劃了，充其量就是把保稅區(qū)升級(jí)到自貿(mào)區(qū)，但自貿(mào)區(qū)已經(jīng)是炒冷飯了。這個(gè)時(shí)間坐標(biāo)下政府不可能再用房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)了，因?yàn)橐呀?jīng)漲的很高了。

3.稅收結(jié)構(gòu)（重點(diǎn)）
這個(gè)是重點(diǎn)的重點(diǎn)，國(guó)內(nèi)土地財(cái)政真的快要到頭了，而且名聲太臭，如果哪個(gè)地方現(xiàn)在還出地王，一堆媒體都扎堆過(guò)去，窮追猛打，我想最坐不住的是這個(gè)地方的書(shū)記了，就像中興通訊掛了最著急出來(lái)表態(tài)的是工信部（因?yàn)榇饲皼](méi)引導(dǎo)好政策導(dǎo)向），隨著可以賣的地皮越來(lái)越少，名聲越來(lái)越臭，為何不來(lái)個(gè)新模式？這就叫改革，通過(guò)收稅來(lái)調(diào)節(jié)房屋供需（注意還不是價(jià)格），一旦供需平衡了，就是說(shuō)大家都是自住，那房?jī)r(jià)該是啥就是啥了，就怕人人都想手里攥著3-5套房守株待兔等漲價(jià)。房產(chǎn)稅的流傳出來(lái)最主要一種做法是累進(jìn)制，就是一套房不收，二套房收一點(diǎn)點(diǎn)，三套及以上加倍收，收的你的工資都不夠交稅的，逼著他們拋售房子。房產(chǎn)稅這個(gè)事情現(xiàn)在媒體在廣泛吹風(fēng)，如果一件事天天說(shuō)，可能將來(lái)真的來(lái)了也就習(xí)以為常了，到時(shí)候別怨政府沒(méi)告訴你，俗話說(shuō)長(zhǎng)得丑不要緊，出來(lái)嚇人就是你的不對(duì)了。但往往很多人不往心里去，甚至還以為政府為了發(fā)展會(huì)保護(hù)房地產(chǎn)，其實(shí)政府并不在意什么行業(yè)，只要來(lái)錢(qián)快來(lái)錢(qián)多才是硬道理，所以如果房產(chǎn)稅能夠“快糙猛”，而且能夠穩(wěn)定并且降低房?jī)r(jià)換個(gè)好名聲，為何不干？用老的房地產(chǎn)眼光已經(jīng)不行了，此前賣地是唯一途徑，以后是賣地+收稅多了一條腿走路。自古以來(lái)咱們國(guó)家就有認(rèn)真收稅的光榮傳統(tǒng)，時(shí)代在變，傳統(tǒng)不會(huì)變。有很多人居然愛(ài)聽(tīng)中介瞎bb，非�？尚�，海南的限購(gòu)政策把多少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商憋手里了，此前還在捂房等漲價(jià)，這下好，限購(gòu)全咋手里了，我在論壇上看到好像咱們即墨有保利樓盤(pán)2期也是一直沒(méi)開(kāi)盤(pán)，一直在捂，現(xiàn)在好了，慢慢賣吧，所以連開(kāi)發(fā)商都被拋棄了何況苦逼的中介。

未完待續(xù)

論壇的審核太慢了，在即墨的網(wǎng)友也要審核？還是說(shuō)我在北京的ip發(fā)的帖子要人工審核？

4.大佬行為

有些大佬嘴上不說(shuō),但身體還是很誠(chéng)實(shí)的。比如潘石屹，王健林、李嘉誠(chéng)等等都在拋售資產(chǎn)，碧桂園、恒大等都在快進(jìn)快出，就是不再捂地。唯獨(dú)最近任志強(qiáng)在杭州發(fā)表言論，又在說(shuō)政府供地不足等問(wèn)題，這個(gè)真是老生常談，說(shuō)實(shí)話不是政府不供地，而是快沒(méi)有地了，以后更少，毫無(wú)新意，任志強(qiáng)常年的理論中唯獨(dú)一條從來(lái)不提，就是金融，他這個(gè)人火起來(lái)的時(shí)間段正是金融放水的10年，這可以比喻為一個(gè)好前鋒的背后有一個(gè)好助攻，但往往助攻的球員被忽視，大家看到的都是前鋒的光環(huán)。而金融這些年真的給任志強(qiáng)提供了助攻，但現(xiàn)在不同了，國(guó)家去杠桿、縮表后錢(qián)越來(lái)越緊張，銀行流動(dòng)性吃緊，加上余額寶等理財(cái)產(chǎn)品嚴(yán)重分流銀行活期儲(chǔ)蓄存款，導(dǎo)致銀行放貸資金緊張，攬儲(chǔ)成本增加，北京就是這種情況，可能你也是首套，但對(duì)不起銀行沒(méi)錢(qián)，要貸款等3個(gè)月后再說(shuō)，排隊(duì)吧，要么再加點(diǎn)利息，青島地區(qū)銀行的朋友跟我說(shuō)這里也是一樣的。還有一點(diǎn)，任志強(qiáng)只發(fā)表言論，不持有什么房產(chǎn)，所謂屁股決定腦袋，我們要看真正持有房產(chǎn)的大佬的行為，比如他最好的基友潘石屹已經(jīng)在拋售多地soho的產(chǎn)權(quán)。另外說(shuō)到金融，你可能說(shuō)咱們墨城都是全款買(mǎi)的，誰(shuí)還貸款......這個(gè)我只能呵呵了，即墨人沒(méi)富到這個(gè)程度，而且現(xiàn)在即墨是全民炒房，最可怕的是除了房產(chǎn)這個(gè)變現(xiàn)慢的資產(chǎn)外還有什么流動(dòng)性資產(chǎn)嗎？估計(jì)不多了，全倉(cāng)在房子了，老百姓的資產(chǎn)負(fù)債表遠(yuǎn)不如北上廣的健康。

5.臺(tái)w方面
大大做過(guò)福建書(shū)記，此前就有臺(tái)w人士說(shuō)國(guó)內(nèi)最懂臺(tái)w的就是他，這個(gè)沒(méi)有之一�；貧w大陸這個(gè)事情我想大家也都有預(yù)期，青島是軍港，真正臺(tái)海問(wèn)題發(fā)生，青島必然要牽扯，這個(gè)大家都懂。但即便沒(méi)有炮彈落到青島，那經(jīng)濟(jì)上封鎖和制裁是不可避免的，現(xiàn)在貿(mào)易戰(zhàn)就是預(yù)演，最煩人的就是美國(guó)的狗腿子日本韓國(guó)澳大利亞這些國(guó)家，而青島對(duì)他們恰恰又是重點(diǎn)出口方向，因?yàn)榍鄭u是外向型城市，外貿(mào)出口還是重要支柱，經(jīng)濟(jì)封鎖了收入自然少了，剩下那么多房子又不能當(dāng)飯吃，空著不如賣掉換錢(qián)�？赡苣�不是外貿(mào)制造行業(yè)從業(yè)者，但很多人都是，唇寒齒亡，持有多套的房子會(huì)怎樣操作呢？他們要吃飯要賣房，然后房?jī)r(jià)跌，你還能無(wú)動(dòng)于衷？

樓豬，房子要跌價(jià)，趕快把你家房子賣了吧！

6.學(xué)區(qū)房
這個(gè)是昨天最新的政策，北京新政規(guī)定如果租房者所租住的房子屬于哪個(gè)學(xué)區(qū)就可以在哪個(gè)學(xué)校上學(xué)，租購(gòu)?fù)瑱?quán)，所以一下子大家都蒙了，花了1000萬(wàn)買(mǎi)的學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在花50萬(wàn)給房東來(lái)個(gè)指標(biāo)就可以去上學(xué)了，你說(shuō)心情如何！中國(guó)的政策通常是一個(gè)地方先嘗試，然后北京跟上也是表態(tài)，最后全國(guó)跟上，政府領(lǐng)導(dǎo)的政治頭腦是靈敏的，不是老百姓茶余飯后聊天那么隨意，房住不抄，各地政府看政治覺(jué)悟了，還是那句話這屆政府是連任的。

7.即墨不在限購(gòu)區(qū)域
即墨不在限購(gòu)區(qū)這個(gè)事情很多人解讀是利好即墨，還可能鼓勵(lì)即墨房地產(chǎn)繼續(xù)抄，這個(gè)可能嗎？我覺(jué)得有這個(gè)想法的可以回家了睡覺(jué)了。即墨變成區(qū)主要是鰲山衛(wèi)溫泉一代被青島看好了，跟嶗山接上，老城區(qū)及西部地區(qū)青島才不稀罕呢，但光把鰲山衛(wèi)要過(guò)去那不是明搶耍流氓嗎？所以連同即墨一塊能過(guò)來(lái)吧，說(shuō)句實(shí)話即墨太大了，在青島政府看來(lái)即墨在某些屬性上是青島的，某些屬性還是跟平度他們一樣的，房地產(chǎn)的這個(gè)區(qū)分對(duì)待恰恰能夠看出青島對(duì)即墨的看法：你即墨就是個(gè)縣城，夠不上個(gè)區(qū)，我并你就是為了鰲山衛(wèi).....這才是真正意義上的嘴上不說(shuō)，身體卻很誠(chéng)實(shí)。

8.關(guān)于戶口指標(biāo)應(yīng)用
很多人覺(jué)得即墨不限購(gòu)，那青島及外地的資金都來(lái)即墨抄吧，推升即墨地產(chǎn)漲價(jià)，這個(gè)理論有些可笑，即墨是個(gè)區(qū)，但實(shí)質(zhì)是個(gè)34線的城市，游資炒作已經(jīng)到了末期，到現(xiàn)在基本都快全倉(cāng)了，剩下子彈并不多了，當(dāng)然房?jī)r(jià)也已經(jīng)被抄起來(lái)。那后期把最后的流動(dòng)性資金放到一個(gè)34線有這個(gè)必要嗎？上面說(shuō)的是純外地游資，而對(duì)于青島本地人會(huì)非常注重戶口指標(biāo)，雖然可以在即墨買(mǎi)房，但買(mǎi)后就占用一個(gè)指標(biāo)，到底合不合適？即墨如同北京郊區(qū)，漲價(jià)的時(shí)候跟著漲，但肯定漲幅不如市中心，跌價(jià)的時(shí)候帶頭跌，因?yàn)闆](méi)有抗跌因素，如同燕郊廊坊目前是腰斬，而北京市區(qū)平均跌2成，市中心核心地段只是微跌，炒房的人都明白這個(gè)道理，所以又有多大意愿在即墨浪費(fèi)子彈浪費(fèi)指標(biāo)？

9.關(guān)于限售
要注意這個(gè)是不對(duì)稱的，就是說(shuō)從80年代的老房子到前年拿本的房子都是滿足2年可售的，說(shuō)明市面上95%以上的房子具有“供”的條件，而需求方一旦接盤(pán)，就鎖住5年，所以需求方會(huì)很謹(jǐn)慎。供遠(yuǎn)遠(yuǎn)會(huì)大于需，雖然這個(gè)“需”是被壓制的了，但沒(méi)辦法政策就是這樣，“你不要討論政策的合理性，你要做的是對(duì)政策出來(lái)后去應(yīng)對(duì)”，這句話是融創(chuàng)地產(chǎn)的孫宏斌說(shuō)的。這個(gè)政策跟北京的限購(gòu)是異曲同工，表面上雖然北京不限售，只限購(gòu)，但北京新增戶口太少了，一年只有1萬(wàn)多的指標(biāo)，常駐人口接近2700萬(wàn)，新增戶口絕對(duì)是剛需來(lái)源，剩下的是改善型的，總的來(lái)說(shuō)是需求一下子被抑制住，所以不管你是限購(gòu)還是限售，只要最終的需求被抑制了那后面的故事發(fā)展就大同小異了。

以上9個(gè)因素我覺(jué)得即墨未來(lái)基本會(huì)走北京的老路，到底是類似北京市區(qū)還是北京郊區(qū)大家可以過(guò)1年后來(lái)回顧，起碼漲的動(dòng)力沒(méi)有了，如同北京去年317新政前的瘋狂和317后一兩個(gè)月的彷徨，再到現(xiàn)在的明朗。這個(gè)帖子1年后再來(lái)看看吧，但短期內(nèi)不會(huì)暴跌的，因?yàn)楸本┤瞬艥?jì)濟(jì)，明白人多，所以調(diào)整的快，而即墨羊群效應(yīng)明顯，傳導(dǎo)的慢導(dǎo)致觀望期會(huì)長(zhǎng)一些，讓先跑的人富起來(lái)（因?yàn)樵诟咛幪赚F(xiàn)了），然后先跑的人帶動(dòng)后跑的，有些人很不幸，房地產(chǎn)稅出來(lái)前沒(méi)跑出來(lái)，然后被鎖住了，賣又沒(méi)有人接盤(pán)，嗷嗷的交稅，所以1年后再看此貼。
（完）

[quote]樓豬，房子要跌價(jià)，趕快把你家房子賣了吧！[/quote]
我在即墨就一套房子，父母住

都放收藏夾里，一年后翻出來(lái)看看就是[ema/7]

確實(shí)要保存起來(lái)，一年后再看

樓主預(yù)測(cè)報(bào)告下中國(guó)金融業(yè)會(huì)怎么樣發(fā)展

又換新馬甲了？