[color=#333333] 一、關(guān)于因商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格導(dǎo)致合同解除的情況。[/color]
[color=#333333]最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《最高院解釋》）第十二條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十二條規(guī)定“商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任�！薄渡唐贩夸N售管理辦法》第35條也作出基本相同的規(guī)定。根據(jù)前述規(guī)定，主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題包括三種情形：一是，房屋未經(jīng)驗收即發(fā)現(xiàn)存在主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題；二是，房屋驗收時發(fā)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題；三是，房屋經(jīng)竣工驗收合格交付使用后，經(jīng)核驗發(fā)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)存在質(zhì)量問題。前兩種情況，房屋根本不允許交付使用。第三種情況，首先應(yīng)通過檢驗確定主體結(jié)構(gòu)是否存在質(zhì)量問題，在確定此前提下，買受人可依法行使權(quán)利。[/color]
[color=#333333]根據(jù)《建筑法》第60條規(guī)定，建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。因此，《最高院解釋》第十二條中的“主體結(jié)構(gòu)”應(yīng)包括房屋的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，不包括屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝、供熱、供冷系統(tǒng)等工程�！昂侠硎褂脡勖�”即為建筑物的設(shè)計年限，也就是建筑物正常使用的最低年限�？梢�，房屋的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程是一項工程的基石，如果建筑工程在地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程中出現(xiàn)了質(zhì)量問題，即使其他工程質(zhì)量再好，也無法保證整個工程的質(zhì)量。因此，《最高院解釋》第十二條規(guī)定，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)解除合同，要求開發(fā)商賠償損失。[/color]
[color=#333333]      二、關(guān)于因商品房質(zhì)量瑕疵嚴(yán)重影響正常居住使用導(dǎo)致解除合同的情況。[/color]
[color=#333333]《最高院解釋》第十三條第一款規(guī)定“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持�！北緱l所稱的“房屋質(zhì)量問題”應(yīng)是指除地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程之外的質(zhì)量問題，即屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝、供熱、供冷系統(tǒng)等工程出現(xiàn)的質(zhì)量問題。買受人依據(jù)該條解除合同，除房屋存在質(zhì)量問題外，且該質(zhì)量問題應(yīng)達(dá)到嚴(yán)重影響正常居住使用的程度，否則不能達(dá)到解除合同的目的。但《最高院解釋》并未對“嚴(yán)重影響正常居住使用”的判斷標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定，在實踐中，對此，有三種不同觀點。第一種觀點認(rèn)為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標(biāo)準(zhǔn)，只要房屋能安全的居住使用，即不存在嚴(yán)重影響居住使用的問題；第二種觀點人為，判斷房屋質(zhì)量問題是否“嚴(yán)重影響正常居住使用”應(yīng)通過委托工程質(zhì)量檢驗部門鑒定，法院依據(jù)鑒定結(jié)論做出判斷。第三種觀點則認(rèn)為，房屋質(zhì)量問題是否“嚴(yán)重影響正常居住使用”屬于法官根據(jù)生活常識自由裁量的范圍，不需要工程質(zhì)量檢驗部門進(jìn)行鑒定。本人同意第三種觀點，因為專業(yè)質(zhì)量鑒定機(jī)構(gòu)所進(jìn)行的鑒定只是依據(jù)現(xiàn)有規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)作出不合格、合格或優(yōu)良的認(rèn)定，并對某些量化指標(biāo)進(jìn)行確認(rèn)。而房屋質(zhì)量是否“嚴(yán)重影響正常居住使用”的認(rèn)定沒有客觀標(biāo)準(zhǔn)，即使由專業(yè)工程師來認(rèn)定，其所做出的鑒定也是完全依賴于其個人的生活經(jīng)驗和主觀判斷，沒有法定依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。因此，是否“嚴(yán)重影響正常居住使用”[/color]
[color=#333333]，法官作為審判人員，完全可以根據(jù)生活常識和經(jīng)驗，作出認(rèn)定。[/color]
[color=#333333]        三、對于尚處于保修期的房屋如出現(xiàn)質(zhì)量問題，買受人可否直接請求解除合同的問題。[/color]
[color=#333333]有觀點認(rèn)為，從《最高院解釋》第十三條第一款約定的字面理解，只要房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，即使房屋尚在保修期限內(nèi)，買受人也無須受保修的限制，有權(quán)直接請求解除合同。且根據(jù)《中華人民共和國合同法》第111條規(guī)定：“質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責(zé)任�！币虼�，當(dāng)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題時，買受人作為受損害方有權(quán)選擇要求開發(fā)商保修或是解除合同。我認(rèn)為此觀點不能成立。[/color]
[color=#333333]（一）我國《建筑法》第62條規(guī)定“建筑工程實行質(zhì)量保修制度。建設(shè)工程的保修范圍應(yīng)當(dāng)包括地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等項目；保修的期限應(yīng)當(dāng)按照建筑物的合理壽命年限內(nèi)正常使用，維護(hù)使用者合法權(quán)益的原則確定。具體的保修范圍和最低保修期由國務(wù)院規(guī)定�！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第31條規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進(jìn)行維修，致使房屋使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任�！薄蹲罡咴航忉尅返谑�三條第二款規(guī)定“交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。”建設(shè)部《商品房買賣合同》示范文本第十六條也約定“買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費用由購買人承擔(dān)�！币陨鲜欠�律、法規(guī)明確規(guī)定開發(fā)商對房屋質(zhì)量所承擔(dān)的法定保修義務(wù)。可見，我國現(xiàn)行法律規(guī)定，房屋交付后，在保修期內(nèi)如出現(xiàn)質(zhì)量問題，開發(fā)商即產(chǎn)生并必須履行保修義務(wù)。[/color]
[color=#333333]（二）根據(jù)《中華人民共和國合同法》第94條規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，當(dāng)事人可以解除合同。如房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，房屋地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未履行保修義務(wù)，經(jīng)催告后在合理期內(nèi)仍未履行的，且房屋質(zhì)量問題已嚴(yán)重影響居住使用，買受人方可解除合同。[/color]
[color=#333333]（三）關(guān)于《合同法》第111條，該條只是在雙方對違約責(zé)任沒有約定或不能確定時適用，而如前所述，《商品房買賣合同》已對出賣人如何承擔(dān)保修責(zé)任用出了明確的約定，買賣雙方應(yīng)按約定承擔(dān)違約責(zé)任。另外，《合同法》第111條要求受害方合理行使選擇權(quán)，即買受人在選擇違約責(zé)任的方式時應(yīng)當(dāng)遵循公平原則和誠實信用原則。如果房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問題通過維修可以補(bǔ)救，買受人不應(yīng)解除合同。[/color]
[color=#333333]至于經(jīng)過幾次維修，才允許買受人解除合同，目前法律無明確規(guī)定，我認(rèn)為可借鑒《中華人民共和國消費者權(quán)益保護(hù)法》第54條的規(guī)定，即“保修期內(nèi)兩次修理仍不能正常使用的，經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)更換或者退貨”[/color]
[color=#333333]，當(dāng)出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)或經(jīng)兩次以上維修仍不能正常使用的，買受人解除合同的條件成熟時，才可以嚴(yán)重影響正常居住使用為由請求解除合同。[/color]
[color=#333333]（四）如果允許買受人不經(jīng)保修直接行使合同解除權(quán)，規(guī)定我國商品房保修制度將喪失實際意義。[/color]
[color=#333333]因此，對于房屋在保修期內(nèi)所出現(xiàn)的質(zhì)量問題，如果通過修復(fù)的方式可以補(bǔ)救，應(yīng)由出賣人根據(jù)法律的規(guī)定和合同的約定，先履行保修義務(wù)，買受人不應(yīng)直接要求解除合同。[/color]
[color=#333333]《最高院解釋》未作出明確規(guī)定。以住宅房屋為例,[/color]
[color=#333333]      一般住宅房屋使用年限為七十年,[/color]
[color=#333333]如果在交付使用三、四十年以后，房屋的某些部位開始出現(xiàn)質(zhì)量問題，如也允許買受人適用本條規(guī)定，那么開發(fā)商將存在較大的商業(yè)風(fēng)險，而且對開發(fā)商也極為不公平。針對此問題，從我國合同解除的條件和保修制度的有關(guān)法律規(guī)定來分析，我認(rèn)為買受人行使解除權(quán)應(yīng)受到保修期限的限制。[/color]
[color=#333333]《合同法》第93條、第94條規(guī)定了合同的解除分為約定解除和法定解除，約定解除是指在合同履行過程中，合同約定的解除條件成就時，一方當(dāng)事人可以選擇解除合同。法定解除是指在合同訂立后，一方當(dāng)事人沒有履行或違約履行，另一方當(dāng)事人通過行使法定的解除權(quán)而使合同效力消滅的行為。根據(jù)合同法的原理，無論是約定解除還是法定解除，其解除的前提條件是一方當(dāng)事人對另一方當(dāng)事人負(fù)有履行義務(wù)，且負(fù)有履行義務(wù)的一方當(dāng)事人未履行合同義務(wù)或有違約行為存在。據(jù)前文所述，因為我國實行商品房交付后的質(zhì)量保修制度，根據(jù)法律的規(guī)定和合同的約定，開發(fā)商在保修期內(nèi)必須對房屋質(zhì)量承擔(dān)保修責(zé)任，而保修期滿后，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，開發(fā)商就不再具有保修的義務(wù)，沒有義務(wù)，就不可能存在根本違約，合同也就喪失法定解除和約定解除的條件，買受人再行使合同解除權(quán)也就無從談起。因此，我認(rèn)為，買受人因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用而行使解除權(quán)的，應(yīng)在房屋保修期內(nèi)提出。[/color]
[color=#333333]但保修期滿后出現(xiàn)的質(zhì)量問題是開發(fā)商交付房屋時就存在的隱蔽質(zhì)量瑕疵或開發(fā)商明知質(zhì)量瑕疵的存在而故意隱瞞，在此情況下，自買受人知道或應(yīng)當(dāng)知道之日起2年內(nèi)，如因該質(zhì)量問題嚴(yán)重影響居住使用的，買受人可以請求解除合同。[/color]
[color=#333333]      五、因房屋質(zhì)量問題對買受人的賠償范圍。[/color]
[color=#333333]《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十一條第三款規(guī)定“保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任”[/color]
[color=#333333]。第三十二條規(guī)定“商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任�！薄斗课萁ㄖ�工程質(zhì)量保修辦法》第十四條規(guī)定“在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設(shè)單提出賠償要求。建設(shè)單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償�！薄蹲罡咴航忉尅返谑�三條第二款規(guī)定“出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)�！鄙鲜鲆�(guī)定明確了在保修期內(nèi)，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)保修義務(wù)，除此之外，因房屋質(zhì)量問題給買受人造成損失的，開發(fā)商也應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。在適用前述規(guī)定要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任，應(yīng)同時具備以下條件：第一，房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問題應(yīng)在保修期內(nèi)；第二，房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問題應(yīng)屬保修范圍；第三，因房屋的質(zhì)量問題，確實給買受人造成了損失。但并未對損失的具體范圍作出規(guī)定。根據(jù)《合同法》第113條規(guī)定，損失應(yīng)當(dāng)以因房屋質(zhì)量問題之違約行為所造成的損失為準(zhǔn)。[/color]
[color=#333333]實踐中，關(guān)于爭議比較大的是因房屋質(zhì)量問題，購房者另行租房，產(chǎn)生的租金損失，下面將結(jié)合具體案例對此問題談一下個人看法。[/color]
[color=#333333]關(guān)于因房屋質(zhì)量問題給買受人造成誤工損失的賠償問題，現(xiàn)行法律法規(guī)沒有規(guī)定，在實踐中，誤工費的標(biāo)準(zhǔn)亦未統(tǒng)一。我認(rèn)為，在我國對此問題未作出具體規(guī)定之前，可以比照《最高人民法院關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》關(guān)于誤工費的規(guī)定處理，該解釋第二十條規(guī)定“誤工費根據(jù)受害人的誤工時間和收入狀況確定。誤工時間根據(jù)受害人接受治療的醫(yī)療機(jī)構(gòu)出具的證明確定。受害人因傷致殘持續(xù)誤工的，誤工時間可以計算至定殘日前一天。受害人有固定收入的，誤工費按照實際減少的收入計算。受害人無固定收入的，按照其最近三年的平均收入計算；受害人不能舉證證明其最近三年的平均收入狀況的，可以參照受訴法院所在地相同或者相近行業(yè)上一年度職工的平均工資計算。”因房屋質(zhì)量問題造成買受人誤工損失的，買受人請求賠償誤工費的，應(yīng)以買受人處理房屋質(zhì)量問題的實際誤工時間及上述誤工費標(biāo)準(zhǔn)計算和賠償誤工損失。[/color]